Voor wie in 2026 een huis wil kopen, is de eerste vraag vaak: hoeveel kan ik lenen? Met een modaal inkomen van €46.500 bruto per jaar (een stijging van 5,7 procent ten opzichte van 2024) lijkt het alsof de leencapaciteit toeneemt. De praktijk is echter genuanceerder. De maximale hypotheek voor Jan Modaal wordt niet alleen bepaald door inkomen en rente, maar ook door strategische keuzes rond energielabels, schulden en huishoudsamenstelling. Deze analyse laat zien dat de bandbreedte enorm is: van €168.009 voor een starter met studieschuld tot €238.009 in het meest optimale scenario.
Inkomen en rente
Het uitgangspunt voor elke hypotheekberekening is het bruto jaarinkomen. Het Centraal Planbureau schat het modale inkomen voor 2026 op €46.500, wat neerkomt op een indicatief bruto maandsalaris van €3.875 inclusief vakantiegeld.
De tweede factor is de hypotheekrente. Voor modale inkomens is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) belangrijk. NHG biedt een waarborg aan de geldverstrekker, wat resulteert in een aanzienlijke risicoreductie en een lagere rente. De actuele NHG-rente voor een rentevaste periode van tien jaar schommelt rond 3,52 procent. De NHG-rente ligt gemiddeld 0,5 tot 1 procent lager dan tarieven zonder NHG, wat direct resulteert in lagere maandlasten en een hogere leencapaciteit.
Het NIBUD berekent de financieringslastpercentages die garanderen dat er na aftrek van de woonlasten voldoende inkomen overblijft voor levensonderhoud. Hoewel inflatie een negatieve invloed heeft op de bestedingsruimte, worden deze effecten grotendeels gecompenseerd door loonstijgingen. Per saldo resulteert dit in 2026 in een iets hogere leencapaciteit voor de meeste huishoudens in euro’s.
Energie tot €30.000
Een mogelijkheid om de leencapaciteit verder te verhogen, is het benutten van de extra leenruimte op basis van het energielabel van de te kopen woning. Deze regeling stimuleert de verduurzaming van de woningmarkt en stelt kopers in staat om buiten de reguliere normen om extra te lenen.
De extra leenruimte is afhankelijk van de energieprestatie:
- Label C of D: €5.000 extra
- Label A of B: €10.000 extra
- Label A+ of A++: €20.000 extra
- Label A+++: €30.000 extra
Voor de modale lener vertegenwoordigt de maximale bonus van €30.000 een relatieve stijging van bijna 15 procent op de basisleencapaciteit. Dit maakt de energiebonus een van de krachtigste overheidsinstrumenten om de koopkracht van modale inkomens te vergroten.
Impact van studieschuld
Studieschulden vormen een bedreiging voor de leencapaciteit van starters met een modaal inkomen. De regelgeving vereist dat hypotheekaanbieders uitgaan van de theoretische maandelijkse aflossingsverplichting die de lener zou moeten voldoen aan DUO, in plaats van het bedrag dat daadwerkelijk wordt betaald.
De druk neemt in 2026 verder toe door de stijgende rente op studieleningen. De rente voor het nieuwe stelsel is gestegen naar 2,57 procent. Een hogere rente betekent dat de theoretische maandlast die DUO berekent, significant stijgt, waardoor de studieschuld zwaarder meetelt in de hypotheekberekening.
Een starter met €25.000 studieschuld ziet zijn leencapaciteit dalen naar circa €168.009 (inclusief alleenstaande bonus), zelfs zonder andere schulden. Dit illustreert de vernietigende invloed van studieschuld op de leenruimte en benadrukt de noodzaak om schulden te minimaliseren voordat een hypotheek wordt aangevraagd.
Tweeverdieners: Een andere wereld
De hypotheekcapaciteit verbetert behoorlijk in een tweeverdienerssituatie. De regelgeving bepaalt dat het hoogste inkomen volledig wordt meegenomen, terwijl het tweede inkomen voor 90 procent meetelt.
In een huishouden met twee modale inkomens van elk €46.500:
- Inkomen 1 (volledig): €46.500
- Inkomen 2 (90 procent): €41.850
- Totaal voor toets: €88.350
Dit gezamenlijke inkomen stelt het huishouden in staat om een maximale hypotheek af te sluiten die de €400.000 benadert of overschrijdt. Met de energiebonus kan dit oplopen tot ruim €420.000. Dit bedrag valt comfortabel binnen de NHG-grens van €450.000 en betekent dat modale tweeverdieners wel toegang hebben tot de reguliere woningmarkt.
Dit bevestigt dat het tweeverdienersmodel momenteel de meest realistische en vaak de enige haalbare weg is voor modale inkomens om een woning in het middensegment te verwerven.